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電梯是一種具有高技術(shù)含量的專用設(shè)備，電梯的正常運行與人們的生活質(zhì)量緊密相連。電梯管理更顯重要，電梯管理包括電梯的運行管理、設(shè)備管理、安全管理與經(jīng)營管理。

電梯管理組織

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門組織機(jī)構(gòu)（電梯管理科或組）對所管電梯的運行、維修進(jìn)行集中專業(yè)化管理，有利于提高服務(wù)水平和經(jīng)營效益。

電梯運行管理內(nèi)容

電梯運行管理的內(nèi)容主要有：（1）制定合理的運行制度；（2）制定服務(wù)規(guī)范。

電梯運行制度建立的原則

電梯運行制度建立的原則主要有兩點：（l）保證為全體業(yè)主（使用者）服務(wù)好；（2）根據(jù)樓房的類型、客流量、服務(wù)對象的不同，在服務(wù)好的同時要本著節(jié)約的原則。

電梯運行制度的類型

24小時電梯連續(xù)運行制度可分為以下幾種類型；（I）單梯。24小時運行，夜間值班（即司機(jī)不在轎廂內(nèi)，在值班室隨叫隨到或預(yù)約開梯）運行。（2）并列雙梯和高通道的雙梯。按設(shè)計客流量應(yīng)為雙梯同時運行。但可執(zhí)行1部24小時制，1部18小時制，即夜間只設(shè)1部電梯值班運行，保證全天任何時間都有電梯運行。（3）三梯有通道電梯；執(zhí)行1部24小時，2部18小時制，白天3部電梯同時運行，夜間只有l(wèi)部值班運行。

運行報表制度

為掌握電梯運行狀況，保證電梯安全運行，搞好經(jīng)營，應(yīng)建立填寫運行記錄與報表制度。

電梯運行記錄

該表格是對電梯運行情況的記錄，由司機(jī)每天填寫，一式二聯(lián)。

電梯報修單

電梯報修單指電梯需要零修而填寫的協(xié)單，也是對零修情況的記錄，由維修工隅，報修人（司機(jī)）簽字驗收，一式三聯(lián)。

電梯運行月報表

是電梯每個月運行情況的報表，是考核本單位（或每部）電梯運行率、故障率指標(biāo)的依據(jù)。月報表由統(tǒng)計員填報。

電梯設(shè)備年報表

是電梯設(shè)備一年運行情況的報表，它主要反映單位電梯的年保存量、類型、增減情況，是考核本單位電梯運行情況的依據(jù)，也為領(lǐng)導(dǎo)決策維修等級、保養(yǎng)管理提供依據(jù)。

電梯事故月報表

是每個月對電梯運行中所出現(xiàn)的事故進(jìn)行統(tǒng)計的表格。

電梯的設(shè)備管理

為了保證電梯的設(shè)備良好，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須重視對電梯設(shè)備進(jìn)行規(guī)范管理，其設(shè)備管理的主要內(nèi)容有：電梯的接管驗收，維修管理和技術(shù)檔案資料管理。

接管驗收的重要性

驗收工作是由設(shè)備安裝轉(zhuǎn)人使用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著重要意義，因此每部電梯都應(yīng)個別進(jìn)行驗收。

接管驗收程序

接管驗收程序通常分為兩個階段：第—次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間；第二次驗收為復(fù)驗，復(fù)驗不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陸及不影響使用的問題，可作為遺留問題與建設(shè)單位簽訂協(xié)議保修或賠償。

驗收標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定

驗收的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按國家的現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要技術(shù)規(guī)范如下：（1）安裝質(zhì)量機(jī)械部分應(yīng)符合TJ231（四）一78《機(jī)械設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范；（2）電氣部分應(yīng)符合GBJ232-82《電氣裝置安裝工程施工驗收規(guī)范》有關(guān)規(guī)定；（3）產(chǎn)品制造質(zhì)量應(yīng)符合GB7588-87《電梯制造與安裝安全規(guī)范》中的規(guī)定沃的建筑部分應(yīng)符合JB1435一74電梯及其井道機(jī)房型式，基本參數(shù)與尺寸》的規(guī)定。

驗收申的重點檢查部位與基本要求

為了保證電梯設(shè)備的質(zhì)量，驗收檢查時，應(yīng)注意以下重點部位：（1）曳引機(jī)運行平穩(wěn)、振動與噪聲不超標(biāo)、油箱元滲漏。（2）軌道的軌距與垂直度偏差不超標(biāo)；（3）鋼絲繩張力應(yīng)均衡不姐標(biāo)刊的轎廂運行平穩(wěn)平層準(zhǔn)確，開門噪聲不超標(biāo)；（5）各部位安全裝置、主要的是門鎖、限速器、限位與極限開關(guān)需動作靈敏準(zhǔn)確可靠；（6）電氣裝置接地良好、絕緣合格；（7）機(jī)房高度、頂層高度與底坑深度符合標(biāo)準(zhǔn)等等。

維修管理

電梯是一種使用相當(dāng)頻繁的設(shè)備，在運行過程中，其主機(jī)與各零件都在發(fā)生不同程度的自然損耗。因此，經(jīng)過一段時間的運行，必須要進(jìn)行維修保養(yǎng)，減少損耗，提高可靠性，延長電梯使用壽命，節(jié)約資金。

維修管理的要求

電梯的維修管理要想正常有序地進(jìn)行，必須制定有關(guān)規(guī)定與要求：（1）配備合格的維修人員，具有上崗證；（2）制定電梯的保養(yǎng)維修規(guī)程、保養(yǎng)維修計劃；（3）定時巡查，以便及時發(fā)現(xiàn)故障并維修；（4）注意門匙的管理，防止發(fā)生人為破壞。

電梯零修

電梯零修是指日常維修保養(yǎng)，其中包括排除故障的急修和定時的學(xué)規(guī)保養(yǎng)。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)三種。

周保養(yǎng)

電梯周保養(yǎng)是指電梯每周一次，每次不少于4小時。

半年保養(yǎng)

電梯每半年保養(yǎng)一次，每次不少于1小時。側(cè)重于重點部位的保養(yǎng)。

一年保養(yǎng)

電梯每年保養(yǎng)一次，每次不少于16/ll時。為較全面的檢查和保養(yǎng)。

電梯中修

電梯中修指電梯運行較長時間后進(jìn)行全面檢修保養(yǎng)，周期一般定為3年。但第2個周期為大修周期，如需要大修，則可免去中修。

電梯大修

電梯大修是指在中修后繼續(xù)運行三年時間，因設(shè)備磨損嚴(yán)重需更換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底地維修。

電梯專項修理

電梯專項修理通常指不到中修、大修周期，又超過零修范圍的某些需要及時修理的項目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱專項修理。

電梯更新改造

電梯連續(xù)運行15年以上，如主機(jī)和其他配套件磨損耗蝕嚴(yán)重，不能恢復(fù)又無法更換（舊型號已淘汰）時，就需要進(jìn)行更新或改造。

電梯維修工程的審批

除零修外，中修、大修與改造更新列為電梯維修工程。電梯應(yīng)每年進(jìn)行一次全面普查，從而制定大修、中修，改造更新計劃。經(jīng)上級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)實施。工程結(jié)束后，植技術(shù)檢驗部門驗收合格，方可投入使用。

電梯維修隊伍的素質(zhì)要求

電梯是集機(jī)械、電氣為一體的高技術(shù)設(shè)備，電梯維修工同樣是一種技術(shù)密集型工種，應(yīng)對維修保養(yǎng)技術(shù)人員有明確的要求：（l）懂技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收規(guī)范；（2）精通電梯設(shè)備的原理與構(gòu)造，熟悉所營電梯的性能及圖紙。

技術(shù)檔案資料管理

技術(shù)檔案資料的管理一般指對設(shè)備原措資料與維修管理資料的管理。

電梯設(shè)備檔案

每部電梯在接管后，應(yīng)建立技術(shù)檔案。擺有：（l）電梯驗收文件，包括驗收記錄，測試記錄，產(chǎn)品與配套件的合格證，電梯訂貨合同、安裝合同，設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖等。（2）設(shè)備登記表，主要記載設(shè)備的各種基本參數(shù)與性能參數(shù)。（3）大修、中修工程記錄，它包括大修、中修的時間、次數(shù)、維修內(nèi)容等。（4）事故記錄等。

電梯維修資料

電梯維修資料指包括報修單、運行記錄，普查記錄、運行月報表等在內(nèi)的一些維修記錄資料。

電梯安全管理

電梯作為一種交通運輸設(shè)備，本身就具有一定的危險性。其維修工作又具有高空作業(yè)和帶電作業(yè)的特點，安全工作十分重要，因此必須建立嚴(yán)格的安全管理制度。

司機(jī)操作規(guī)程

要使電梯安全運行，司機(jī)操作應(yīng)規(guī)范，故需要制定操作規(guī)范，規(guī)范操作行為。操作規(guī)程主要內(nèi)容有操作方法、安全要求和緊急情況的處理。

保證操作規(guī)程執(zhí)行措施

執(zhí)行操作規(guī)程的主要是司機(jī)，因此對司機(jī)來講，必須要強化安全意識，采取一定的措施，通常是：（l）對司機(jī)的培訓(xùn)；（2）崗前訓(xùn)練；（3）定期考核。

司機(jī)培訓(xùn)

對司機(jī)的培訓(xùn)主要包括講授和操作兩方面。通過講授應(yīng)使司機(jī)對所駕駛電梯各部件的名稱、作用有基本的了解，對控制圖紙有初步理解，對性能應(yīng)熟悉。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行操作訓(xùn)練。

崗前訓(xùn)練

司機(jī)正式上崗前，應(yīng)經(jīng)過兩周的崗前訓(xùn)練，由有經(jīng)驗的司機(jī)帶班，具體地傳授幫助，使司機(jī)熟練地掌握操作程序。

定期考核

對司機(jī)每半年進(jìn)行一次安全規(guī)程的考核。可以口試、筆試，同時要對實際操作進(jìn)行考核，考核成績要有記錄，以作為評比、晉級的根據(jù)或參考。

持證上崗

根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，電梯作業(yè)屬特種作業(yè)，電梯司機(jī)和維修工要統(tǒng)一考核后持證上崗。

維修工的安全管理

電梯工作的傷亡事故絕大多數(shù)為電梯維修工，因此對電梯維修工的安全管理十分重要。通常應(yīng)做好以下主要工作：（1）制定好《電梯維修安全操作規(guī)程》；（2）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程工作：（3）堅持上崗考核和技術(shù)等級考核川的進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)等。

設(shè)備安全管理措施

要使電梯設(shè)備保持良好狀態(tài)，需要制定有關(guān)安全管理措施。通常如下：（1）使用電梯設(shè)備時，必須經(jīng)常檢查這些裝置的可靠性；（2）定期進(jìn)行安全機(jī)構(gòu)動作試驗與整體性能試驗；（3）做到防火、防水、防盜。

乘梯須知

保證電梯正常運行、防止意外事故，對乘電梯的人員制定的有關(guān)規(guī)定通常稱”乘梯須知”，并在電梯間公布于眾。

司機(jī)守則

保證電梯正常運行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止事故發(fā)生，司機(jī)應(yīng)遵守的規(guī)定，稱之司機(jī)守則。例如，堅持正常出勤，不得擅離崗位，電梯不帶病不超載運行，操作時不吸煙，不閑談等。

維修工的培訓(xùn)

為了運行安全，在維修過程中堅持質(zhì)量第—，必須對維修工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，使維修人員熟悉維修基本程序與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，故障的檢查，排除方法等。

電梯維修安全操作規(guī)程

電梯是一種具有較高技術(shù)含量的專用設(shè)備，電梯維修工在維修過程中不僅要有較高的操作技術(shù)，還需要有安全的操作管理規(guī)范。為此，一些單位編制了《電梯維修安全操作規(guī)范》手冊，凡是維修工人手一冊，嚴(yán)格執(zhí)行。

電梯服務(wù)標(biāo)志

為了讓乘客了解電梯的工作狀況，物業(yè)管理部門應(yīng)在候梯廳設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)志牌或標(biāo)志燈，有的稱之電梯服務(wù)標(biāo)志。

經(jīng)營管理

經(jīng)營管理主要指電梯的經(jīng)營費的籌集與使用管理，物業(yè)管理部門應(yīng)在合理負(fù)擔(dān)的原則下向用戶收取電梯運營費，井在加強核算的基礎(chǔ)上降低運營費，同時專款專用，用好這筆費用。

電梯運營費

為保證電梯正常運行而必須支付的費用，包括電梯司機(jī)及維修工的工資、獎金，電梯的各項管理費、電費及保養(yǎng)材料費等。

電梯運行率

某個時期內(nèi)，電梯實際運行的工時數(shù)，

占計劃運行工時數(shù)的百分比。它是考核電梯服務(wù)水平的指標(biāo)之一。其計算公式為：

其中計劃運行工時＝日歷工日×每工日規(guī)定運行的工時-電梯保養(yǎng)工時-電棉大修、中修工時。

安全責(zé)任制

電梯的正常安全運行與人們的生活質(zhì)量密切相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，要建立安全責(zé)任制，對造成重大人身、設(shè)備事故的責(zé)任人要做認(rèn)真、嚴(yán)肅的調(diào)查處理。